¿Es Legal Cerrar una Terraza? Normativa 2026

Cerrar o acristalar una terraza cambia la vivienda y puede cambiar el aspecto exterior del edificio. Por eso, para el ayuntamiento, es una obra con su trámite. No es ilegal cerrar la terraza: lo que no es legal es hacerlo sin el permiso que toque.

La normativa del cerramiento de terraza no es una sola: el trámite lo fija cada ayuntamiento. En el cuadro de tramitación de Collado Villalba, por ejemplo, los «Cerramientos de terrazas/tendedero que no impliquen ampliación» van por declaración responsable, y los «Cerramientos de terrazas o tendederos con ampliación de la viviendas o estancias», por licencia urbanística.

Quién más tiene que dar el visto bueno cambia según dónde vivas. En una vivienda unifamiliar el trámite es con el ayuntamiento. En un piso o un ático, además, tiene que estar de acuerdo la comunidad de propietarios. Vamos por partes.

No hay una definición única: la da cada ayuntamiento en sus normas. La de Collado Villalba, por ejemplo, dice: «Por “cerramiento de terraza” se entiende: acristalamiento siempre con superficies verticales en plantas superiores a la planta baja» (criterio interpretativo del Plan General, BOCM de 2 de marzo de 2020).

Esa definición no nombra ningún sistema. Si tu duda es si unas cortinas de cristal o un cerramiento corredero cuentan como cerramiento, pregúntalo en tu ayuntamiento. Las pérgolas pueden ir por otro camino: en Las Rozas, por ejemplo, la pérgola tiene su propio formulario de declaración responsable.

Tienes dos permisos, no uno. Por un lado, el del ayuntamiento, igual que en una casa. Por otro, además, tiene que estar de acuerdo tu comunidad de propietarios. En Madrid capital, por ejemplo, el acristalamiento sigue un proyecto del conjunto de la fachada que presenta la comunidad o el propietario del edificio (lo tienes en el apartado siguiente).

El permiso de la comunidad tiene su propio artículo: la normativa de comunidad de vecinos. Y si lo que buscas es un cierre ligero, repasa cómo cerrar un ático sin obra: sin obra no significa sin permiso.

En Madrid capital, el acristalamiento de terrazas lo regula un artículo de las Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid, el 6.10.6.2. No es toda la normativa que puede afectar a tu terraza: es la parte que habla del acristalamiento. En la redacción publicada en el BOCM del 27 de noviembre de 2023, dice que «Se podrá autorizar el acristalamiento de terrazas existentes, de acuerdo con las determinaciones de un proyecto del conjunto de la fachada», y que ese proyecto «deberá presentarse por la comunidad o el propietario del edificio».

Pone dos límites más: «En ningún caso podrán cerrarse zonas de terrazas que no estén actualmente cubiertas» y «El acristalamiento será siempre con superficies verticales».

Estas normas son de Madrid capital. Los demás municipios de la Comunidad tienen las suyas, como el criterio de Collado Villalba citado más arriba. Todas las citas de este artículo se consultaron en octubre de 2026: antes de pedir presupuesto, comprueba en tu ayuntamiento cuál está en vigor.

El ayuntamiento puede abrir un expediente y poner una sanción, y también puede ordenar que retires lo instalado a tu cargo. Si la comunidad no lo autorizó, puede reclamar que se deshaga la obra.

Hay otro punto menos visible: al vender, conviene que lo que hay construido coincida con lo que figura en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.

Si el cerramiento ya está hecho sin permiso, la duda es cuánto tiempo tiene el ayuntamiento para actuar. Ese plazo lo fija la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que se ha reformado varias veces, y por eso aquí no se da ninguna cifra. Antes de dar por hecha la prescripción, consulta el plazo vigente en tu ayuntamiento.

Comprueba también lo que pide tu comunidad de propietarios: es un permiso distinto del municipal.

Cada municipio tiene sus impresos. Esto es lo que puede pedirte:

1. La declaración responsable o la solicitud de licencia, según el tipo de obra.
2. Una memoria técnica o, en obras mayores, un proyecto firmado por un técnico.
3. Planos o fotos del estado actual y de cómo quedará.
4. El presupuesto de la obra, que sirve para calcular tasas e impuestos.
5. Si vives en un edificio, el acuerdo de la comunidad de propietarios.
6. El justificante de pago de las tasas municipales.

Si quieres ver en qué momento entra el permiso, aquí tienes cómo es el proceso paso a paso. Y si tienes dudas con tu terraza, consulta tu caso sin compromiso.